（１） 宅地建物取引業とは
宅地建物取引業とは、下記の行為について営利を目的として、不特定多数の者に対して、反復又は継続して行うもので、社会通念上事業の遂行とみられる程度の業を行う場合には、宅建業の免許が必要となります。
| 1 |
宅地又は建物の売買・交換 |
| 2 |
宅地又は建物の売買・交換・賃借の代理又は媒介 |
売買・交換・賃借で、自己物件・他人物件の代理・他人物件の媒介とそれぞれ種類がありますが、自己物件の賃借は、免許が不要です。
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自己物件 |
他人物件の代理 |
他人物件の媒介 |
| 売 買 |
○ |
○ |
○ |
| 交 換 |
○ |
○ |
○ |
| 貸 借 |
× |
○ |
○ |
（２） 知事免許と大臣免許
免許の申請は法人・個人を問いませんが、事務所を設置する場所によって知事免許と大臣免許に区別されます。この区分は、１の都道府県内にのみ事務所を設置する場合には知事免許、２以上の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要となりますが、知事免許だからといってその県内のみの営業というわけではなく、全国どこでも営業はできます。
事務所は、本店又は支店の他、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人（政令使用人）を置くものもこれに含まれます。
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宅地建物取引業の事業所については、支店で営業をしようとする場合、たとえ本店で営業をおこなわないとしても、本店も「事務所」となり、本店で営業保証金の供託および専任取引主任者の設置が必要となります。
これは、本店は、支店でおこなう宅地建物取引業について、何らかの中枢管理的な統轄機能を果たしているからです。 |
（３） 申請に必要な主な書類
以下、参考として、申請に必要な主な書類を記載しましたが、新規法人、既存法人、個人事業などにより必要な書類が多少異なりますので、申請手続きの際は、必ず行政書士等に相談するか、申請する各自治体に確認したうえで手続をおこなってください。
| 様式および添付書類 |
| 1 |
宅地建物取引業免許申請書[１面〜５面] |
| 2 |
宅地建物取引業経歴書 |
| 3 |
誓約書 |
| 4 |
専任取引主任者設置証明書 |
| 5 |
相談役及び顧問に関する書面 |
| 6 |
株主又は出資者に関する書面 |
| 7 |
事務所を使用する権原に関する書面 |
| 8 |
略歴書（代表者、監査役を含む役員全員、政令第２条の２で定める使用人、専任取引主任者、相談役・顧問全員） |
| 9 |
身分証明書（代表者、監査役を含む役員全員、政令第２条の２で定める使用人、専任取引主任者、相談役・顧問全員）
※ 外国籍の場合、誓約書 |
| 10 |
登記されていないことの証明書（代表者、監査役を含む役員全員、政令第２条の２で定める使用人、専任取引主任者、相談役・顧問全員） |
| 11 |
資産に関する調書（個人の申請の場合） |
| 12 |
住民票 （外国籍の場合、登録原票記載事項証明書） |
| 13 |
宅建業に従事する者の名簿（実際に業務に従事する者） |
| 14 |
専任取引主任者の顔写真貼付用紙 |
| 15 |
会社の登記事項証明書 |
| 16 |
印鑑証明書（法人の場合、代表者印・個人の場合、個人の実印の証明） |
| 17 |
納税証明書（法人税（その１納税額等証明書用、個人の場合、所得税） |
| 18 |
決算書 |
| 19 |
事務所付近の地図 |
| 20 |
事務所の写真 |
| 21 |
事務所の平面図 |
| 22 |
研修記録の写し（更新の場合で研修を受けているとき） |
| 23 |
役員カード |
| 24 |
従業者名簿の写し（更新の場合） |
（４） 欠格事由
| 欠格要件の概要 |
| (1) |
申請書やその添付書類の重要な事項について虚偽の記載があり、重要事実の記載が欠けている場合 |
| (2) |
５年間免許を受けられない場合 |
| 免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合又は業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者。その者が法人である場合は、その法人の役員であったものを含む。 |
| 前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散又は廃業の届出を行った者。その者が法人である場合は、その法人の役員であったものを含む。 |
| 前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者 |
| 禁錮以上の刑に処せられたもの |
| 業法、暴対法に違反し、又は刑法（傷害、脅迫等）、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられた者 |
| 宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者 |
| (3) |
成年後見人、被保佐人、破産宣告を受けている者 |
| (4) |
宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者 |
| (5) |
申請者の法定代理人、役員又は政令使用人が(2)、(3)又は(4)に該当する場合 |
| (6) |
事務所に専任の取引主任者が設置されていない者 |
（５） 専任の取引主任者の設置
宅建業者は、事務所ごとに一定数の専任の取引主任者を置かなければなりません。具体的には、事務所では業務に従事する者5人に1人以上、案内所等では1人以上が必要となります。
「専任」性については、その事務所に常勤していて、もっぱら宅建業に従事する状態にあるかどうかが要件とされます。宅地建物取引業の業務において、取引主任者としての対応が常時できるかが判断の対象となるでしょう。
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監査役はその性質上、専任の取引主任者となることも、宅建業の従事者となることもできません。
また、他の会社の役員を兼務しているなど専任性を証明する必要がある場合は、非常勤証明書などにより、非常勤であることを他の会社に証明してもらう必要があります。 |
（６） 免許申請
宅建業の免許申請は、申請に必要な書類をそろえて提出しますが、実際の営業の際には、営業保証金の供託（本店1,000万円、支店500万円）又は保証協会へ加入し、弁済業務保証金供託（本店60万円、支店30万円）が必要です。なお、保証協会への加入には入会金等が別途かかります。
協会加入の場合には、免許証の交付を受けて実際に業務を開始する際、協会に加入している必要があるため、都道府県への免許の申請と同時進行で、協会への手続きもおこなう必要があります。
免許は、一般的に申請から２ヶ月ほどかかりますので、協会への手続きも平行して進めておけば、免許証の交付がスムーズに進みます。
申請書類は、複数の書類を必要とします。これは新規と更新でほとんど変わりません。身分証明書や決算書、事務所の写真など厳格に定められています。
免許申請手数料として納入する金額は、知事免許の場合、33,000円（新規・更新）となっていますが、申請の際は管轄都道府県に確認してください。
また、大臣免許の場合は、新規90,000円、更新33,000円となっています。
なお、免許の有効期間は、知事・大臣免許とも5年ですが、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合には、有効期間が満了する90日前から30日前までの間に免許の更新申請を行うことが必要です。
（７） 免許申請手続きの流れ（千葉県庁管轄）
以下、千葉県の例をとって宅建業免許申請手続きのタイムスケジュールを簡単にご説明します。ただし、あくまでも一例ですので、必ずしもすべてのケースに該当するものではない点ご注意ください。実際に申請をおこなう場合には、行政書士または各自治体にご相談のうえ申請することをお勧めします。
（８） 当事務所へのご依頼について
宅地建物取引業免許の手続は、各都道府県知事等への宅地建物取引業免許申請手続きのほか、1,000万円の供託もしくは協会への加入が必要です。協会への加入の場合、免許の申請と協会との手続を平行して進めることになります（免許の申請は、都道府県知事です）。
申請書類には、必要事項の記載、証明書などの取得はもちろん、営業所の写真等も必要となり、撮影する場所も決められています。
当事務所では、スムーズに手続を進めるために書類作成、手続サポートをおこなっております。
当事務所では、都道府県への申請手続きだけでなく、保証協会への手続きのサポートもいたします（全日協会加入の場合は、申込み手続書類まで作成いたします）。また、当事務所は司法書士事務所及び土地家屋調査士事務所と同一オフィス内で営業しておりますので、開業後のサポートも充実しております。お気軽にご相談ください。
【参考】 新規申請に関する申請手数料
〜千葉県知事免許新規手続の場合〜
当事務所でのご費用の目安（平均的な費用） 金126,000円
（免許印紙代33,000円、証明書等取得費用等の実費は含まれていません）
申請に対する費用につきましては、申請主体の役員数や経歴等の証明内容等により多少異なりますのであらかじめご了承ください。
新規許可をご依頼の場合、免許取得後におこなう専任取引主任者の勤務先の登録申請はサービスでおこないます（電子申請）。 |
メールでのご相談等についてはこちらから
 独立開業・許認可・日常法務相談
千葉県船橋市本町１丁目２５番１８号
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行政書士齊藤合同事務所
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当事務所では、許認可等の営業許可申請はもちろん、会社設立の手続きや開業計画書の立案などもサポートいたします。本業に専念し法的手続きの負担を軽くなさりたい方などご相談ください。開業後も、法務部としてのアウトソーシングによるサポート等もおこなっております。
内容につきましては千葉県及び東京都の資料等を参考にしていますが、業務委託につきましては、必ずしも千葉県に限定しているわけではありませんので、お気軽にご相談ください。遠方の場合は、申請書類作成および手続のサポートをいたします。
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当事務所は、司法書士法人（リリック司法書士法人）、土地家屋調査士土倉事務所と同一オフィス内にあるため、業務範囲外の場合でも対応いたします。お気軽にご相談ください。
また、適宜弁護士、税理士等もご紹介いたします。
ご依頼された手続が状況により当事務所業務範囲外となった場合でも安心です。パイプラインとしてもサポートいたします。
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